Bail commercial et indemnité d’éviction : tout savoir

Sommaire

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Indemnité d’éviction : que faut-il savoir ?
Le calcul de l’indemnité d’éviction

Comprendre les nuances du bail commercial et les implications d'une indemnité d'éviction est crucial pour les chefs d'entreprises comme pour les bailleurs. Que vous soyez un entrepreneur chevronné ou en phase de lancer votre première entreprise, les termes et conditions de votre bail commercial peuvent avoir de lourdes conséquences sur votre activité. L'indemnité d'éviction, en particulier, joue un rôle essentiel dans la protection des droits du locataire. Avocats Picovschi explore pour vous les conditions sous lesquelles une indemnité d'éviction peut être due afin d’anticiper les éventuels conflits et vous propose les meilleures pratiques pour gérer ces situations, que vous soyez bailleur ou locataire.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est défini comme un contrat de location spécifique qui régit les relations entre le propriétaire, qui est le bailleur, et le locataire, qui est le preneur, pour l'occupation d'un local à usage commercial, industriel, ou artisanal. Ce bail est soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce qui visent à protéger les intérêts du locataire exerçant une activité commerciale.

Le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement du bail à son expiration, sous certaines conditions, et une stabilité juridique et financière pour la durée prévue du contrat. Des règles sont également prévues concernant le loyer, les charges, les obligations des parties et les modalités de résiliation.

Ainsi, si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail de son locataire, il sera redevable du paiement d’une indemnité pour compenser le préjudice subi : il s’agit de l’indemnité d’éviction.

Indemnité d’éviction : que faut-il savoir ?

Les dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce prévoient que tout bailleur qui ne renouvelle pas le bail commercial de son locataire doit lui verser une indemnité d’éviction dans le but de compenser le préjudice direct que ce refus lui cause.

Il s’agit d’une dette personnelle à la charge du bailleur. Cette disposition permet de protéger les droits du locataire en cas de non-renouvellement du bail par le bailleur et vient compenser le fait que le locataire est contraint de quitter les lieux.

Notons que pour qu’une indemnité d’éviction soit versée au locataire, il est nécessaire que ce dernier exerce son droit au renouvellement du bail dans un délai de six mois avant la fin du contrat et que le bailleur lui refuse. C’est à ce moment-là que le bailleur devra régler une indemnité d’éviction.

Il convient de ne pas oublier que le locataire du bail commercial dispose d’un délai de deux ans à compter de la réception du refus de renouvellement du bail ou du congé donné par le bailleur pour demander le versement de l’indemnité.

Il existe cependant des exceptions qui permettent au bailleur de refuser ce renouvellement sans verser d’indemnité (article L145-17 du Code de commerce) :

Un motif grave et légitime contre le locataire (ex : non-paiement des loyers) ;
La reconstruction avec une offre de local de remplacement ;
La démolition de l’immeuble vétuste ou insalubre ;

La reprise d’un local d’habitation accessoire au local.

Le calcul de l’indemnité d’éviction

Concernant son évaluation, le but est de compenser intégralement le préjudice subi par le locataire par le non-renouvellement du bail. Le bailleur et le locataire peuvent la fixer à l’amiable, mais le plus souvent elle sera fixée par un expert professionnel. Si aucun accord n’est trouvé, ce sera au juge de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

L'importance du dommage subi par le locataire dépend du sort réservé au fonds et nécessite donc de distinguer deux situations :

Lorsque la disparition du fonds de commerce est inévitable et entraine la perte de clientèle, on parle d’indemnité de remplacement ;
Lorsque le fonds a la possibilité d'être transféré, on parle d’indemnité de déplacement.

Le calcul de l'indemnité d'éviction dépend de plusieurs facteurs et tient compte des éléments suivants :

La valeur du fonds de commerce ;
Les frais de déménagement et de réinstallation ;
Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur.

À noter que l’indemnité principale peut par exemple être augmentée de l'indemnité de licenciement en cas de rupture des contrats de travail du personnel salarié, d’une indemnité visant à compenser la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation ; etc. Ces indemnités complémentaires sont dites accessoires.

Si les juges apprécient souverainement la méthode qui leur semble la plus équitable pour évaluer le fonds de commerce et réparer le préjudice du locataire, il est important de vous faire représenter par un avocat chevronné pour défendre vos intérêts et motiver la demande faite au juge.

Pour tout contentieux relatif à un bail commercial, vous pouvez compter sur Avocats Picovschi, compétent en droit des affaires et droit commercial depuis 1988.

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