Agent immobilier : défendez-vous en cas de dénonciation de mandat !

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Quelles sont vos obligations au titre du mandat exclusif de vente ?
Comment parvenir à faire respecter le mandat exclusif de vente ?

En tant qu’agent immobilier, il est courant pour vous de conclure un contrat de mandat exclusif de vente avec vos clients qui n’ont qu’une seule chose en tête : la vente rapide et à bon prix de leur bien. Tandis qu’il présente de sincères avantages pour le mandant propriétaire d’un bien immobilier, sa dénonciation peut causer à votre activité d’inévitables préjudices. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous aide à faire valoir vos droits.

Quelles sont vos obligations au titre du mandat exclusif de vente ?

Qu’il soit question d’un fonds de commerce, d’une maison ou d’un appartement, le principe est le même : par le biais du mandat exclusif, vous vous engagez à faire tout ce qui est en votre pouvoir pour permettre la vente du bien, notamment par la création de supports dédiés à la vente ou à la diffusion de l’annonce. D’autre part, il s’agira également pour vous de sélectionner des acquéreurs potentiels et de faire visiter le bien.

En contrepartie, et contrairement au mandat simple, le mandant (ou vendeur) est soumis à certaines obligations dont la plus importante consiste en une interdiction de traiter de la vente du bien, directement ou indirectement, ou bien de vendre directement à un acquéreur présenté par le mandataire pendant la durée du mandat. Cette interdiction est, le plus souvent, assortie d’une clause pénale stipulant d’une obligation de paiement d’une indemnité forfaitaire et irréductible d’un montant égal à la rémunération du mandat.

Dissuasive pour le mandant, le mandat exclusif présente un désavantage particulier pour l’agent immobilier puisque le décret d’application de la loi du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet », dispose que la durée d’irrévocabilité d’un mandat exclusif est limitée à trois mois. Trois mois aux termes desquels le mandant pourra dénoncer le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de 15 jours.

Avant l’arrivée de ce terme, le délai de rétractation à partir de la signature du mandat exclusif de vente est de 14 jours.

Au départ présenté comme une garantie au service d’une rémunération certaine des efforts que l’agent déploie dans le but de permettre la vente du bien immobilier, le mandat exclusif peut être dénoncé du fait du caractère fortement contraignant pour le vendeur. Il s’agit toutefois d’un phénomène qui contribue à la perte significative de revenus pour votre activité.

Comment parvenir à faire respecter le mandat exclusif de vente ?

Outre l’opposition des délais légaux de rétractation et de préavis avant dénonciation, l’agent immobilier dispose de plusieurs outils juridiques qui pourront faire barrage à la remise en cause du mandat exclusif de vente.

Tout d’abord, il convient de faire attention au nombre de reconductions tacites dont a pu faire l’objet le contrat en cause. En effet, il est important de garder en tête qu’un mandat exclusif de vente comporte une durée initiale de 3 mois qui peuvent, selon les stipulations du mandat, être reconduits automatiquement à l’arrivée du terme, ce qui le rend irrévocable à nouveau.

En d’autres termes, vous pouvez exploiter cette clause de tacite reconduction en opposant l’irrévocabilité du mandat. Toutefois, si le vendeur a respecté les délais de rétractation et de préavis avant dénonciation, cet argument ne pourra pas jouer en votre faveur.

D’autre part et de manière très fréquente, ce sont les conseils des vendeurs qui arguent de la nullité du mandat pour défaut des mentions obligatoires imposées par la loi telles que le numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle, l’identité de la caisse de garantie financière, etc. Dans ce cadre, et afin de vous prévenir d’une dénonciation, il est important de procéder à une vérification rigoureuse des mentions que comporte le contrat en question. L’assistance d’un avocat pour la rédaction et la révision du mandat d’exclusivité permet d’éviter une telle mésaventure.

Toutefois, en cas de dénonciation effective, il semble important de chercher à déclencher votre clause pénale. Dans de nombreux cas, le vendeur a procédé à cette dénonciation alors que, au cours du mandat, il a procédé à des négociations voire à la cession de son fonds de commerce ou autres immeubles sans vous en avertir, soit en totale contradiction avec l’interdiction du mandat.

C’est à ce titre qu’un avocat pourra procéder à des investigations, notamment en recherchant si un acte de vente concernant le bien a fait l’objet d’une publicité pendant la durée du mandat, alors que la dénonciation n’avait pas encore été effectuée.

En plus d’une correcte vérification de ce que le mandat exclusif de vente présente bel et bien tous les éléments de validité au regard de la loi, il pourra alors prendre en charge ce litige en apportant la preuve du manquement du vendeur à ses obligations contractuelles. L’indemnité prévue par la clause pénale et d’un montant égal à la rémunération que vous deviez percevoir selon les termes du mandat vous sera alors entièrement due par le mandant malhonnête. Il faut ainsi veiller à ce qu’une clause du mandat stipule que le mandataire a la possibilité d’engager le vendeur s’il trouve un acquéreur aux conditions fixées par le mandat.

Néanmoins, il demeure le risque de ce que le vendeur fasse valoir votre mauvaise exécution du mandat exclusif de vente, notamment en ce qui concerne vos obligations d’information du mandataire quant à la possibilité de mettre un terme au mandat pendant une certaine période et de manière gratuite, ou encore en ce qui concerne les preuves de réalisation des diligences tendant vers la vente du bien.

Au vu des avancées jurisprudentielles récentes en la matière, la prévention et la gestion de ce type de conflits sont maîtrisés par Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, qui vous conseille et vous accompagne dans vos litiges contractuels depuis plus de 30 ans.

Sources : Loi Hoguet du 2 janvier 1970 ; articles 1375, 1128 et suivants du code civil ; Cass. Civ. 1ère du 6 décembre 1996 n° 93-12.837 ; Cass. Civ. 1ère du 6 juin 2000 n° 98-12.800 ; C.A Aix en Provence du 11 mai 2006 ; Cass. Civ. 1ère, 12 décembre 2018, n° 17-10.417.

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