Brèves:
L’usufruit locatif social : un investissement
séduisant en période de crise
En tant de crise, les investissements immobiliers
rentables sont rares. L’usufruit locatif social constitue un investissement à
long terme qui présente de nombreux avantages.
Qu’est ce que l’usufruit locatif social ?
C’est un investissement fondé sur le principe
du démembrement de propriété qui consiste à diviser de manière temporaire (15 à
20 ans) la pleine propriété en deux parties distinctes : l'usufruit
et la nue-propriété.
L’investisseur qui acquiert un bien décoté de
50% à 60% du coût réel ne conserve que la nue-propriété de son immeuble pendant
la durée du démembrement.
L’usage du bien est
cédé à un bailleur social (Opac, sociétés HLM) qui détient le droit de louer le
logement à des locataires selon les critères du PLS (plafonds de revenus et de
loyers).
A l’issu du contrat,
l’investisseur recouvrera la pleine propriété de son bien.
Les avantages d’un investissement locatif ?
Un investissement
accessible
Avec l’investissement
locatif social, l’acheteur ne déboursera que 50% à 60% du coût réel de
l’immeuble ; Ainsi, il pourra plus facilement obtenir un crédit auprès
d’une banque pour financer son investissement.
Un outil de
défiscalisation
L’investissement en usufruit locatif social
propose un rendement très concurrentiel. Si l’investisseur souhaite revendre le
bien à l’issu de l’opération, il bénéficiera d’une exonération d’impôt sur la
plus-value.
Par ailleurs,
l’usufruit locatif social constitue une aubaine pour échapper à l’ISF puisque
le FISC considère qu’un bien démembré n’entre dans le patrimoine du
nu-propriétaire.
Durant la période du
démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun loyer. Ainsi,
l’investisseur n’aura pas à déclarer à ce titre.
Un investissement sans risque, ni contrainte
Avec l’usufruit
locatif social, l’investisseur ne percevra aucun loyer durant la période du
démembrement de propriété. L’investisseur aura, en revanche, l’avantage
d’acquérir son bien avec une décote de 50 à 60%. Cet aspect n’est pas
négligeable puisqu’a contrario, la rentabilité d’un investissement locatif est
beaucoup moins certaine eux égard aux risques inévitables de pénuries de
locataires.
De plus, avec l’usufruit locatif social,
l’investisseur n’aura ni à se soucier de la gestion du bien, ni des
encaissements de loyers pris en charge par le bailleur pour rembourser son
propre investissement.
En définitif,
l’usufruit locatif social présente de nombreux avantages et demeure attractif
même en période de crise. La seule contrainte pour l’investisseur est qu’il
sera dans l’impossibilité d’user de son bien pendant une période assez longue
(15-20 ans).
Elisabeth GUELLE
Juriste en droit
immobilier
La lutte contre la fraude à la TVA :
fer de lance de la Commission Européenne
La Commission
européenne souhaite mettre fin aux pratiques frauduleuses concernant la TVA,
par sa proposition de directive du 1er décembre 2008. Son but n’est
pas d’alourdir les procédures administratives mais au contraire de les
fluidifier.
La Commission tente
donc de renforcer la capacité des administrations fiscales à détecter et
empêcher la fraude à la TVA.
Les outils pour y parvenir sont simples. Ils consistent à
faciliter et accélérer le transit des informations entre les différentes
administrations fiscales de l’Union Européenne.
La Commission propose donc une succession de
mesures telles que :
La création d’un réseau européen, l’Eurofisc,
pour améliorer la coopération opérationnelle entre les Etats membres ;
L’harmonisation des
procédures d’enregistrement, de radiation des assujettis à la TVA et des règles
de facturation actuelle ;
L’amélioration de l'assistance
mutuelle entre les administrations fiscales pour le recouvrement des taxes.
De plus, constatant la recrudescence des
fraudes de type carrousel, la Commission propose des mesures de lutte plus
spécifiques.
En effet, la fraude de type carrousel
consiste à profiter des transactions en chaîne de plusieurs entreprises en
circuit fermé pour obtenir le remboursement de la TVA afférente à une livraison
de biens sans qu’elle n’ait été pour autant versée au Trésor par les
fournisseurs.
Or actuellement, le système recèle une
importante faiblesse facilitant cette fraude : l’exonération de la TVA à
l’importation lorsqu’elle est suivie d’un transfert ou d’une livraison
intracommunautaire. En effet, cette exonération
génère une difficulté de contrôle pour les administrations fiscales.
En effet, une fois
l’importation de ces biens exonérés, elles ne parviennent pas à en suivre la
circulation physique et donc fiscale.
Pour contrecarrer de
tels agissements, des nouvelles mesures ont donc été décidées. D’abord, les
conditions pour profiter de cette exonération vont être durcies. Ainsi,
l’importateur devra fournir à l’Etat membre son numéro d’identification TVA,
celui de son client, et également la preuve que le bien sera bien transporté
vers un autre Etat membre.
Ensuite, il pèsera
une présomption de responsabilité solidaire, sur les fournisseurs d’opérations
intracommunautaires, par rapport aux pertes de recettes de TVA causées par
leurs clients défaillants. En effet, l’opérateur, qui n’a pas exécuté son
obligation de déclarer sa livraison aux autorités fiscales, sera présumé
l’avoir fait intentionnellement pour permettre à son client de frauder.
Toutefois, en raison du principe de proportionnalité, cette présomption pourra
être levée s’il justifie ces manquements auprès de l’autorité fiscale
compétente.
Cependant avant de pouvoir prétendre à la
réussite de cette proposition, il faudra encore que le Conseil parvienne à
l’adopter à l’unanimité, puis qu’elle soit rapidement mise en place dans les
différents Etats membres.
Agnès CAMUSET
Juriste
La solution à la crise sera-t-elle trouvée
lors du G20?
Les chefs d’Etat et
de gouvernements des 20 principales économies mondiales se réunissent jeudi 2
avril à Londres pour tenter de s’accorder sur une meilleure régulation du
système financier mondial.
Depuis le début de la
crise financière, cette réforme fait l’unanimité auprès des dirigeants.
Cependant, les désaccords subsistent sur les moyens pour y parvenir.
Ainsi, certains
dirigeants européens souhaitent réorganiser en profondeur les systèmes
bancaires y compris les paradis fiscaux.
Ils souhaitent, la France en tête, une gouvernance mondiale afin de
moraliser le système financier.
Pour les Etats-Unis,
la priorité reste la relance de l’économie. Les américains considèrent
d’ailleurs que les gouvernements européens n’ont pas injecté suffisamment
d’argents dans leurs systèmes financiers pour participer réellement à
l’endiguement de la crise.
Face à ce désaccord,
le sommet du G20 reste une possibilité offerte à tous pour trouver un terrain
d’entente entre le besoin de régulation et la nécessité d’une relance
concertée.
Pour les européens,
la première étape vers la régulation passe par la fin de la tolérance envers
les paradis fiscaux et leur secret bancaire. La France souhaite ainsi établir
une liste de ces pays. Les européens veulent également la mise en place d’une
surveillance contre les agences de notations et des fonds spéculatifs. Enfin,
ils considèrent qu’il faut développer les moyens financiers du FMI.
Toutefois, certains
observateurs doutent de la capacité des Etats du G20 à parvenir à s’entendre
pour mettre en place une réelle réforme. Pour beaucoup, ce sommet ne sera
qu’une occasion de s’engager à respecter les décisions prises lors du G20 à
Washington sans que de nouvelles décisions importantes ne soient prises.
Agnès CAMUSET
Juriste
Articles
du mois:
La transmission d’entreprise familiale
L’organisation de la transmission de
l’entreprise familiale est un enjeu essentiel.
L’entreprise constitue, pour nombre de
familles, l’élément majeur du patrimoine à transmettre, et est une source
d’activités et de revenus potentiels déterminante pour les générations à venir.
La transmission d’entreprise permet en outre
la poursuite de la vie économique, et la pérennisation de l’emploi de ses
salariés.
Ces constatations ont conduit le législateur
à des réformes, notamment fiscales, qui ont pour objet d’encourager cette
transmission.
Cette opération demeure néanmoins complexe et
exige l’intervention d’un avocat avisé et rompu à sa pratique.
La transmission d’entreprise doit d’abord
être organisée avec sagacité, en ménageant des délais de préparation facilitant
la mise en place d’un processus adapté.
Initier une réflexion sur la transmission
d’entreprise permettra au dirigeant de porter une appréciation sur sa
dimension, son intérêt et sa viabilité, et de mesurer l’opportunité de la
transmission familiale par rapport à une simple cession à un tiers.
Notre rôle d’avocat consiste ici à éclairer
et à apporter au dirigeant les éléments de réflexion indispensables et
préalables à ce choix.
Une transmission décidée et préparée
suffisamment tôt permettra par ailleurs à la transmission d’entreprise d’être
élevée en véritable décision de gestion, sécurisant la survie de l’entreprise.
La richesse de l’entreprise étant
généralement particulièrement liée à la personne du dirigeant, à laquelle sont
attachées les données vitales de fonctionnement commercial et financier
(relations privilégiées avec les clients et les fournisseurs, maîtrise du savoir-faire…) le risque de voir
se dissoudre l’actif patrimonial en cas de décès ou de maladie est majeur.
L’organisation et la formalisation de la
transmission de l’entreprise « en amont » permettra une passation de
pouvoir plus fluide entre les générations, et d’éviter cet écueil.
Les héritiers potentiels seront plus vite mis
devant leurs responsabilités, et les secrets commerciaux et de fabrique de
l’entreprises leurs seront plus progressivement transmis.
Un recul plus grand sera offert à l’ensemble
des parties sur la gestion de la succession aux commandes de l’entreprise.
Le temps donné à la transmission de
l’entreprise est par ailleurs nécessaire pour l’analyse et la gestion des
rapports familiaux et des intérêts convergents ou divergents en présence.
Les jalousies et tiraillements directement
familiaux ou en raison de liens d’alliance, les susceptibilités en présence
sont autant d’obstacles qui peuvent rompre le cycle des générations, et briser
la transmission sereine de l’entreprise.
Notre cabinet peut s’enorgueillir d’une
longue expérience de négociation et de compréhension de la stratégie et de la
psychologie des parties à la transmission.
Notre intervention, outre qu’elle apporte le
conseil et l’appui juridiques indispensables à l’opération, vise à rapprocher
les parties, à expliciter les points de convergences de leurs intérêts, et à
faire preuve de toute la pédagogie nécessaire pour prévenir et éteindre les
différends potentiels qui pourraient mettre à mal la pérennité du projet.
Enfin,
une transmission d’entreprise bien orchestrée est le moyen essentiel pour
comprendre et bénéficier des avantages, notamment fiscaux, conférés par la Loi
à la transmission d’entreprise au sein de la famille.
Le législateur se montre en effet soucieux de
limiter les freins à la transmission d’entreprise, et a, par strates de
réformes successives, jusqu’aux dernières lois de finances, établi un régime
fiscal qui offre d’importants intérêts financiers, mais qui impose aux parties
des formes strictes qu’il conviendra de respecter avec exactitude.
Ici encore, l’expérience, le savoir-faire et
la maîtrise du droit des sociétés et de la fiscalité dont fait montre notre
cabinet sont décisifs pour conseiller et mettre en forme les montages les plus
en adéquation avec les obligations légales et les situations propres qui nous
sont présentées.
La performance de l’avocat est ici d’être le
ressort d’une opération complexe, tant du point de vue juridique et fiscal que
du point de vue personnel et psychologique.
Le souci de cette performance est source de
motivation pour notre profession.
Olivier Wielblad
Avocat au Barreau de Paris
L’insuffisance professionnelle : cause réelle, sérieuse ou
artificielle de licenciement ?
La notion
d’insuffisance professionnelle est par nature subjective. Par conséquent, le
Chef d’entreprise, le Directeur des ressources humaines, le salarié licencié,
les avocats de l’employeur et du salarié ; et finalement le Juge, se
poseront une question essentielle et déterminante : l’insuffisance
professionnelle est-elle constituée ?
Pour y répondre, un
certain nombre d’éléments doivent être pris en compte.
Ainsi, il convient
avant toute chose, de préciser que l’insuffisance professionnelle se distingue
de la faute. Le salarié licencié n’a donc commis aucune faute professionnelle
détachable et reconnaissable en tant que telle.
L’insuffisance
professionnelle constitue une cause réelle et sérieuse de licenciement. Elle
peut alors être caractérisée par exemple, par une inadaptation à l’emploi
confié, un manque de qualification, l’incompétence du salarié, etc.
Cependant,
l’incompétence alléguée doit reposer sur des éléments concrets et ne peut être
fondée sur une appréciation purement subjective de l’employeur. L’insuffisance
professionnelle doit donc être fondée sur des faits précis, objectifs et
vérifiables.
Ainsi, la mauvaise
gestion du service confié à une salariée ne s’étant pas adaptée aux
responsabilités qui lui avaient été confiées, peut être retenue comme un
élément concret de nature à justifier son licenciement pour insuffisance
professionnelle.
L’insuffisance
professionnelle peut également être caractérisée par un manque de méthode de
travail, des négligences ou une insatisfaction de la clientèle.
Il en va de même
lorsqu’un salarié ne donne plus satisfaction dans ses fonctions, son volume de
travail étant insuffisant et ses travaux très souvent inutilisables.
Ainsi, outre le fait
que les griefs formulés à l’encontre du salarié doivent être pertinents ;
ils doivent impérativement s’appuyer sur des éléments concrets et probants.
Il a ainsi été jugé
qu’un employeur qui fait effectuer à un salarié des tâches ne relevant pas de
sa qualification et étrangères à l’activité pour laquelle il a été embauché, ne
peut lui reprocher des erreurs commises dans son travail, entraînant un
licenciement pour insuffisance professionnelle.
En effet, il est
fréquent qu’en l’absence d’une faute professionnelle caractérisée, l’employeur
cherche à démontrer une insuffisance professionnelle de son salarié afin de
motiver son licenciement.
Cependant, en
l’absence d’éléments concrets et vérifiables, les griefs pouvant apparaître à
l’encontre d’un salarié dans une lettre de licenciement tels que les
dysfonctionnements, l’incapacité à remédier à une situation problématique, les
défaillances dans la gestion ou l’encadrement, les erreurs de management ou
l’inaptitude ayant des répercussions sur la bonne marche de l’entreprise,
apparaîtront comme purement et simplement subjectifs.
Ils donnent alors au
licenciement un caractère artificiel de sorte que l’absence d’élément concret
constitutif de l’insuffisance professionnelle tend à démontrer la mauvaise foi
de l’employeur.
Il en est de même,
lorsque les compétences du salarié faisant l’objet d’une telle mesure étaient
reconnues, qu’il a toujours satisfait sa direction et rempli les objectifs qui
lui étaient fixés de manière exemplaire.
Les Conseils de
Prud’hommes voient donc chaque jour s’affronter les avocats des employeurs et
salariés, afin de déterminer si la qualification professionnelle de ces
derniers est exemplaire et irréprochable, où s’ils sont inaptes et
incompétents.
Une fois les débats
clos, les conseillers des prud’hommes doivent répondre à une question
essentielle et déterminante : l’insuffisance professionnelle est-elle en
l’espèce, une cause réelle et sérieuse de licenciement, où s’agit-il d’un motif
artificiel ?
David NAHUM
Avocat
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