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Newsletter Avril-Mai 2009Newsletter Avril-Mai 2009

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Brèves:

 

L’usufruit locatif social : un investissement séduisant en période de crise

 

En tant de crise, les investissements immobiliers rentables sont rares. L’usufruit locatif social constitue un investissement à long terme qui présente de nombreux avantages.

 

Qu’est ce que l’usufruit locatif social ?

 

C’est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété qui consiste à diviser de manière temporaire (15 à 20 ans) la pleine propriété en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété.

L’investisseur qui acquiert un bien décoté de 50% à 60% du coût réel ne conserve que la nue-propriété de son immeuble pendant la durée du démembrement.

L’usage du bien est cédé à un bailleur social (Opac, sociétés HLM) qui détient le droit de louer le logement à des locataires selon les critères du PLS (plafonds de revenus et de loyers).

A l’issu du contrat, l’investisseur recouvrera la pleine propriété de son bien.

 

Les avantages d’un investissement locatif ?

 

Un investissement accessible

 

Avec l’investissement locatif social, l’acheteur ne déboursera que 50% à 60% du coût réel de l’immeuble ; Ainsi, il pourra plus facilement obtenir un crédit auprès d’une banque pour financer son investissement. 

 

Un outil de défiscalisation

 

L’investissement en usufruit locatif social propose un rendement très concurrentiel. Si l’investisseur souhaite revendre le bien à l’issu de l’opération, il bénéficiera d’une exonération d’impôt sur la plus-value.

 

Par ailleurs, l’usufruit locatif social constitue une aubaine pour échapper à l’ISF puisque le FISC considère qu’un bien démembré n’entre dans le patrimoine du nu-propriétaire.

 

Durant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun loyer. Ainsi, l’investisseur n’aura pas à déclarer à ce titre.

 

Un investissement sans risque, ni contrainte

 

Avec l’usufruit locatif social, l’investisseur ne percevra aucun loyer durant la période du démembrement de propriété. L’investisseur aura, en revanche, l’avantage d’acquérir son bien avec une décote de 50 à 60%. Cet aspect n’est pas négligeable puisqu’a contrario, la rentabilité d’un investissement locatif est beaucoup moins certaine eux égard aux risques inévitables de pénuries de locataires.

 

De plus, avec l’usufruit locatif social, l’investisseur n’aura ni à se soucier de la gestion du bien, ni des encaissements de loyers pris en charge par le bailleur pour rembourser son propre investissement.

 

 

En définitif, l’usufruit locatif social présente de nombreux avantages et demeure attractif même en période de crise. La seule contrainte pour l’investisseur est qu’il sera dans l’impossibilité d’user de son bien pendant une période assez longue (15-20 ans).

 

Elisabeth GUELLE

 

Juriste en droit immobilier

 

La lutte contre la fraude à la TVA : fer de lance de la Commission Européenne 

 

 

La Commission européenne souhaite mettre fin aux pratiques frauduleuses concernant la TVA, par sa proposition de directive du 1^er décembre 2008. Son but n’est pas d’alourdir les procédures administratives mais au contraire de les fluidifier.

 

La Commission tente donc de renforcer la capacité des administrations fiscales à détecter et empêcher la fraude à la TVA. Les outils pour y parvenir sont simples. Ils consistent à faciliter et accélérer le transit des informations entre les différentes administrations fiscales de l’Union Européenne. 

 

La Commission propose donc une succession de mesures telles que :

 

La création d’un réseau européen, l’Eurofisc, pour améliorer la coopération opérationnelle entre les Etats membres ;

L’harmonisation des procédures d’enregistrement, de radiation des assujettis à la TVA et des règles de facturation actuelle ;

L’amélioration de l'assistance mutuelle entre les administrations fiscales pour le recouvrement des taxes.

 

De plus, constatant la recrudescence des fraudes de type carrousel, la Commission propose des mesures de lutte plus spécifiques.

 

En effet, la fraude de type carrousel consiste à profiter des transactions en chaîne de plusieurs entreprises en circuit fermé pour obtenir le remboursement de la TVA afférente à une livraison de biens sans qu’elle n’ait été pour autant versée au Trésor par les fournisseurs.

 

Or actuellement, le système recèle une importante faiblesse facilitant cette fraude : l’exonération de la TVA à l’importation lorsqu’elle est suivie d’un transfert ou d’une livraison intracommunautaire. En effet, cette exonération  génère une difficulté de contrôle pour les administrations fiscales.

En effet, une fois l’importation de ces biens exonérés, elles ne parviennent pas à en suivre la circulation physique et donc fiscale.

 

Pour contrecarrer de tels agissements, des nouvelles mesures ont donc été décidées. D’abord, les conditions pour profiter de cette exonération vont être durcies. Ainsi, l’importateur devra fournir à l’Etat membre son numéro d’identification TVA, celui de son client, et également la preuve que le bien sera bien transporté vers un autre Etat membre.

 

Ensuite, il pèsera une présomption de responsabilité solidaire, sur les fournisseurs d’opérations intracommunautaires, par rapport aux pertes de recettes de TVA causées par leurs clients défaillants. En effet, l’opérateur, qui n’a pas exécuté son obligation de déclarer sa livraison aux autorités fiscales, sera présumé l’avoir fait intentionnellement pour permettre à son client de frauder. Toutefois, en raison du principe de proportionnalité, cette présomption pourra être levée s’il justifie ces manquements auprès de l’autorité fiscale compétente.

 

Cependant avant de pouvoir prétendre à la réussite de cette proposition, il faudra encore que le Conseil parvienne à l’adopter à l’unanimité, puis qu’elle soit rapidement mise en place dans les différents Etats membres.

 

Agnès CAMUSET

 

Juriste

 

La solution à la crise sera-t-elle trouvée lors du G20?

 

Les chefs d’Etat et de gouvernements des 20 principales économies mondiales se réunissent jeudi 2 avril à Londres pour tenter de s’accorder sur une meilleure régulation du système financier mondial.

 

Depuis le début de la crise financière, cette réforme fait l’unanimité auprès des dirigeants. Cependant, les désaccords subsistent sur les moyens pour y parvenir.

 

Ainsi, certains dirigeants européens souhaitent réorganiser en profondeur les systèmes bancaires y compris les paradis fiscaux.  Ils souhaitent, la France en tête, une gouvernance mondiale afin de moraliser le système financier.

 

Pour les Etats-Unis, la priorité reste la relance de l’économie. Les américains considèrent d’ailleurs que les gouvernements européens n’ont pas injecté suffisamment d’argents dans leurs systèmes financiers pour participer réellement à l’endiguement de la crise.

 

Face à ce désaccord, le sommet du G20 reste une possibilité offerte à tous pour trouver un terrain d’entente entre le besoin de régulation et la nécessité d’une relance concertée.

 

Pour les européens, la première étape vers la régulation passe par la fin de la tolérance envers les paradis fiscaux et leur secret bancaire. La France souhaite ainsi établir une liste de ces pays. Les européens veulent également la mise en place d’une surveillance contre les agences de notations et des fonds spéculatifs. Enfin, ils considèrent qu’il faut développer les moyens financiers du FMI. 

 

Toutefois, certains observateurs doutent de la capacité des Etats du G20 à parvenir à s’entendre pour mettre en place une réelle réforme. Pour beaucoup, ce sommet ne sera qu’une occasion de s’engager à respecter les décisions prises lors du G20 à Washington sans que de nouvelles décisions importantes ne soient prises.

 

Agnès CAMUSET

 

Juriste

 

Articles du mois:

 

La transmission d’entreprise familiale

L’organisation de la transmission de l’entreprise familiale est un enjeu essentiel.

L’entreprise constitue, pour nombre de familles, l’élément majeur du patrimoine à transmettre, et est une source d’activités et de revenus potentiels déterminante pour les générations à venir.

La transmission d’entreprise permet en outre la poursuite de la vie économique, et la pérennisation de l’emploi de ses salariés.

Ces constatations ont conduit le législateur à des réformes, notamment fiscales, qui ont pour objet d’encourager cette transmission.

Cette opération demeure néanmoins complexe et exige l’intervention d’un avocat avisé et rompu à sa pratique.

La transmission d’entreprise doit d’abord être organisée avec sagacité, en ménageant des délais de préparation facilitant la mise en place d’un processus adapté.

Initier une réflexion sur la transmission d’entreprise permettra au dirigeant de porter une appréciation sur sa dimension, son intérêt et sa viabilité, et de mesurer l’opportunité de la transmission familiale par rapport à une simple cession à un tiers.

Notre rôle d’avocat consiste ici à éclairer et à apporter au dirigeant les éléments de réflexion indispensables et préalables à ce choix.

Une transmission décidée et préparée suffisamment tôt permettra par ailleurs à la transmission d’entreprise d’être élevée en véritable décision de gestion, sécurisant la survie de l’entreprise.

La richesse de l’entreprise étant généralement particulièrement liée à la personne du dirigeant, à laquelle sont attachées les données vitales de fonctionnement commercial et financier (relations privilégiées avec les clients et les fournisseurs,  maîtrise du savoir-faire…) le risque de voir se dissoudre l’actif patrimonial en cas de décès ou de maladie est majeur.

L’organisation et la formalisation de la transmission de l’entreprise « en amont Â» permettra une passation de pouvoir plus fluide entre les générations, et d’éviter cet écueil.

Les héritiers potentiels seront plus vite mis devant leurs responsabilités, et les secrets commerciaux et de fabrique de l’entreprises leurs seront plus progressivement transmis.

Un recul plus grand sera offert à l’ensemble des parties sur la gestion de la succession aux commandes de l’entreprise.

Le temps donné à la transmission de l’entreprise est par ailleurs nécessaire pour l’analyse et la gestion des rapports familiaux et des intérêts convergents ou divergents en présence.

Les jalousies et tiraillements directement familiaux ou en raison de liens d’alliance, les susceptibilités en présence sont autant d’obstacles qui peuvent rompre le cycle des générations, et briser la transmission sereine de l’entreprise.

Notre cabinet peut s’enorgueillir d’une longue expérience de négociation et de compréhension de la stratégie et de la psychologie des parties à la transmission.

Notre intervention, outre qu’elle apporte le conseil et l’appui juridiques indispensables à l’opération, vise à rapprocher les parties, à expliciter les points de convergences de leurs intérêts, et à faire preuve de toute la pédagogie nécessaire pour prévenir et éteindre les différends potentiels qui pourraient mettre à mal la pérennité du projet.

 Enfin, une transmission d’entreprise bien orchestrée est le moyen essentiel pour comprendre et bénéficier des avantages, notamment fiscaux, conférés par la Loi à la transmission d’entreprise au sein de la famille.

Le législateur se montre en effet soucieux de limiter les freins à la transmission d’entreprise, et a, par strates de réformes successives, jusqu’aux dernières lois de finances, établi un régime fiscal qui offre d’importants intérêts financiers, mais qui impose aux parties des formes strictes qu’il conviendra de respecter avec exactitude.

Ici encore, l’expérience, le savoir-faire et la maîtrise du droit des sociétés et de la fiscalité dont fait montre notre cabinet sont décisifs pour conseiller et mettre en forme les montages les plus en adéquation avec les obligations légales et les situations propres qui nous sont présentées.

La performance de l’avocat est ici d’être le ressort d’une opération complexe, tant du point de vue juridique et fiscal que du point de vue personnel et psychologique.

Le souci de cette performance est source de motivation pour notre profession.

Olivier Wielblad

Avocat au Barreau de Paris

L’insuffisance professionnelle : cause réelle, sérieuse ou artificielle de licenciement ?

 

La notion d’insuffisance professionnelle est par nature subjective. Par conséquent, le Chef d’entreprise, le Directeur des ressources humaines, le salarié licencié, les avocats de l’employeur et du salarié ; et finalement le Juge, se poseront une question essentielle et déterminante : l’insuffisance professionnelle est-elle constituée ?

 

Pour y répondre, un certain nombre d’éléments doivent être pris en compte.

 

Ainsi, il convient avant toute chose, de préciser que l’insuffisance professionnelle se distingue de la faute. Le salarié licencié n’a donc commis aucune faute professionnelle détachable et reconnaissable en tant que telle.

 

L’insuffisance professionnelle constitue une cause réelle et sérieuse de licenciement. Elle peut alors être caractérisée par exemple, par une inadaptation à l’emploi confié, un manque de qualification, l’incompétence du salarié, etc.

 

Cependant, l’incompétence alléguée doit reposer sur des éléments concrets et ne peut être fondée sur une appréciation purement subjective de l’employeur. L’insuffisance professionnelle doit donc être fondée sur des faits précis, objectifs et vérifiables.

 

Ainsi, la mauvaise gestion du service confié à une salariée ne s’étant pas adaptée aux responsabilités qui lui avaient été confiées, peut être retenue comme un élément concret de nature à justifier son licenciement pour insuffisance professionnelle.

 

L’insuffisance professionnelle peut également être caractérisée par un manque de méthode de travail, des négligences ou une insatisfaction de la clientèle.

 

Il en va de même lorsqu’un salarié ne donne plus satisfaction dans ses fonctions, son volume de travail étant insuffisant et ses travaux très souvent inutilisables.

 

Ainsi, outre le fait que les griefs formulés à l’encontre du salarié doivent être pertinents ; ils doivent impérativement s’appuyer sur des éléments concrets et probants.

 

Il a ainsi été jugé qu’un employeur qui fait effectuer à un salarié des tâches ne relevant pas de sa qualification et étrangères à l’activité pour laquelle il a été embauché, ne peut lui reprocher des erreurs commises dans son travail, entraînant un licenciement pour insuffisance professionnelle.

 

En effet, il est fréquent qu’en l’absence d’une faute professionnelle caractérisée, l’employeur cherche à démontrer une insuffisance professionnelle de son salarié afin de motiver son licenciement.

 

 

Cependant, en l’absence d’éléments concrets et vérifiables, les griefs pouvant apparaître à l’encontre d’un salarié dans une lettre de licenciement tels que les dysfonctionnements, l’incapacité à remédier à une situation problématique, les défaillances dans la gestion ou l’encadrement, les erreurs de management ou l’inaptitude ayant des répercussions sur la bonne marche de l’entreprise, apparaîtront comme purement et simplement subjectifs.

 

Ils donnent alors au licenciement un caractère artificiel de sorte que l’absence d’élément concret constitutif de l’insuffisance professionnelle tend à démontrer la mauvaise foi de l’employeur.

 

Il en est de même, lorsque les compétences du salarié faisant l’objet d’une telle mesure étaient reconnues, qu’il a toujours satisfait sa direction et rempli les objectifs qui lui étaient fixés de manière exemplaire.

 

Les Conseils de Prud’hommes voient donc chaque jour s’affronter les avocats des employeurs et salariés, afin de déterminer si la qualification professionnelle de ces derniers est exemplaire et irréprochable, où s’ils sont inaptes et incompétents.

 

Une fois les débats clos, les conseillers des prud’hommes doivent répondre à une question essentielle et déterminante : l’insuffisance professionnelle est-elle en l’espèce, une cause réelle et sérieuse de licenciement, où s’agit-il d’un motif artificiel ?

 

 

David NAHUM

Avocat

 

 

 

 

 

 

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