LES BREVES :

 

v    Entrée en vigueur du nouveau code du travail

 

La simplification du code du travail à droit constant, engagé en février 2005 s’est achevée par l’entrée en vigueur du nouveau code du travail, allégé d’un dixième par rapport à sa version antérieure qui datait de 1973.

Cette refonte structurelle du code a pour objectif, en premier lieu, de simplifier l’accès au code le plus connu, puisqu’il concerne plus de 16 millions de salariés. La rédaction des articles a été simplifiée, tant dans leur longueur que dans leur formulation puisque l’utilisation du présent de l’indicatif a été généralisée, les énumérations ont été complétées par des notes explicatives.

La refonte du code du travail a également permis de supprimer certaines mesures désormais obsolètes, à l’instar des dispositions prohibant aux femmes mineures de pousser des wagonnets pesant plus de 500 kilos ou encore de l’interdiction formulée à l’égard des jeunes de remplir les extincteurs au bromure de méthylène, interdit depuis les années 60.

La structure du code a été remaniée, notamment par la mise en place d’un plan plus accessible. Si le nombre d’articles a augmenté en passant de 4 363 articles à 9 964 aujourd’hui, c’est principalement pour mettre en place une numérotation des articles à quatre chiffres au lieu de trois, permettant la suppression des multiples alinéas contenus dans le code antérieur.

De plus, certaines dispositions législatives ont été transférées dans la partie réglementaire du nouveau code. Il s’agit essentiellement des articles régissant la compétence des autorités judiciaires. Dans le même temps, le remaniement a permis d’inscrire dans le code certaines dispositions parues au Journal officiel et qui, pourtant, n’avaient pas été introduites dans le code. Par exemple une loi de 1978 de mensualisation garantissant une indemnité journalière minimale pour les salariés malades ou encore le plan « santé travail Â» relatif aux risques professionnels.

Mais ce travail de recodification n’est pas achevé, notamment en raison de l’accord du 11 janvier 2008 qui n’a pas encore été ajouté au code. Cet accord permet une séparation amiable entre l’employé et l’employeur par un accord homologué et contient de nombreux autres articles relatifs à la période d’essai, aux contrats de projet… ainsi que le retrait des articles relatifs au CNE.

Hélène PATTE

 

v    Victoire d’une marque notoire sur les titulaires des noms de domaine

 

Sale temps pour les titulaires de noms de domaine ! Après l’affaire « Sunshine », ces derniers viennent en effet d’encaisser une nouvelle défaite dans leur conflit face aux titulaires des marques.

On savait déjà que les marques notoires bénéficiaient de beaucoup de faveurs de la part des juges qui leur accordent notamment une dérogation au principe de spécialité applicable en droit des marques. C’est désormais sur le territoire de l’Internet que les marques notoires peuvent régner en maitre.

En effet, par une ordonnance de référé du 18 avril 2008, le TGI de Paris a ordonné le transfert du nom de domaine « elite.eu », appartenant jusqu’alors à des particuliers, au bénéfice de l’agence de mannequin Elite, considérée comme une marque notoire.

En revanche, Elite n’a pas obtenu les dommages intérêts qu’elle escomptait. L’agence de mannequin réclamait en effet 75 000 euros du fait de l’usage illicite de sa marque mais elle n’a obtenu finalement que 1 000 euros. Les juges ont considéré qu’Elite n’avait fourni aucune explication sur la nature du préjudice subi. Mais surtout, les juges ont reproché à l’agence de mannequin de n’avoir fourni aucune justification leur préjudice comme par exemple « les statistiques de fréquentation du site » ou encore « des attestations de nature à étayer la réalité d’un détournement d’une partie de clientèle ».

Cette ordonnance de référé s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence « Sunshine », née en janvier 2008 et dans laquelle le juge avait également ordonné le transfert d’un nom de domaine au profit du titulaire d’une marque ayant un nom identique.

La règle en matière de nom de domaine « premier servi, premier arrivé » est décidément sérieusement mise à mal, les juges affichant leur préférence pour le droit des marques au détriment des titulaires des noms de domaine.

Avis aux titulaires des marques : pour lutter contre les usages frauduleux de votre marque par certains sites Internet, n’hésitez pas à contacter un avocat compétent qui saura défendre vos intérêts.

Alexandre RODRIGUES

 

v    la prime anti grève interdite.

 

 

L’entreprise  « GT Logistics Â» avait proposé à sa centaine de salariés employés sur le site du motoriste  « Turboméca Â» à Tarnos dans les Landes, une prime pour les inciter à ne pas faire grève.

 

Il s’agissait d’un contrat intitulé « de garantie de permanence de prestation avec une « avance permanente de 1000 euros Â». La proposition était la suivante : « on vous avance 1000 euros mais vous ne faites pas grève Â».

 

Le juge des référés du TGI de Dax a annulé cette prime permanente car bien évidemment  « elle constitue une atteinte manifeste au droit de grève du personnel ayant signé le document Â».

 

L’affaire sera examinée au fond plus tard, mais déjà le principe de la liberté du droit de grève est entériné par le Tribunal.

 

Marie-Christine CAZALS

Avocat au barreau de Paris.

 

 

v    Suites de la crise des subprimes sur les banques françaises

 

Les conséquences de la crise des subprimes aux Etats-Unis commencent à se faire ressentir véritablement en France avec la publication en ce moment des résultats du premier trimestre de certaines banques, notamment la Société Générale et le Crédit agricole. Les analystes les plus pessimistes prévoient jusqu’à 2 milliards d’euros de dépréciation d’actifs pour la Société Générale.

En ce qui concerne le Crédit agricole, la banque avait chiffré en 2007 le déficit dû à la crise des subprimes. Les analystes estiment entre 450 millions et 2,1 milliards d’euros le volume des nouvelles dépréciations pour le premier trimestre. La banque de financement du Crédit Agricole, Calyon a entamé un ordre de marche pour mener une réflexion sur le profile à donner à Calyon pour les prochaines années. Dix groupes de travail sur huit métiers travaillent à ce chantier.

BNP Paribas, comme au quatrième trimestre sera a priori la seule banque à éviter des pertes trop importantes liées aux subprimes et aux crédits structurés.

L’une des conséquences de la crise des subprimes se fait désormais sentir sur l’organisation des équipes dirigeantes des banques. Ainsi, le conseil d’administration de la Société Générale a dissocié les fonctions de Président du Conseil d’administration et de Directeur général. Daniel Bouton restera donc Président du Conseil d’administration, mais alors qu’il exerçait également la fonction de Directeur général, ce poste sera désormais occupé par Fréderic Oudéa qui prend officiellement ses fonctions par la présentation des résultats de la Société Générale pour le premier trimestre 2008.

Quant au Crédit Agricole, Marc Litzler, nommé à la tête de la banque de financement Caylon le 1^er octobre 2007, sera remplacé par Patrick Valroff, patron du pôle des services financiers spécialisés.

 Hélène PATTE

v    Avocats-notaires : un duel sans merci

Après la polémique sur la récupération du divorce amiable par les notaires, les avocats ripostent en proposant une absorption des deux professions.
Lors du congrès des notaires à Nice, la question relative à l’attribution d’une partie des divorces s’est posée confiant les travaux de recherche à une équipe spécialement dédiée.
Le rapport Attali et le programme de déjudiciarisation ont bouleversé les relations entre les professions juridiques. L’idée du gouvernement était de confier les divorces amiables aux notaires excluant le passage du couple devant le juge. Ceci concerne les couples qui s’entendent sur le principe et sur les modalités de leur séparation.
Cette nouvelle a fait bondir les avocats qui y voient à la fois une perte importante de leurs revenus et une fragilisation de leur profession. Le président du Conseil National des Barreaux, évoque alors la fusion des professions d’avocat et de notaire. Ces derniers perdraient donc leur monopole sur les transferts de biens immobiliers.
Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a rétorqué à travers des propositions afin de répondre aux critiques de Jacques Attali. La profession s’engagerait à accroître ses effectifs de près de 2 000 notaires (le notariat compte actuellement 8 600 notaires et 4 600 études), ce qui de toute façon ne correspond pas avec la politique européenne qui tend à uniformiser les professions juridiques dans tous les pays d’Europe. En effet, les notaires n’existent qu’en France et nulle part ailleurs !
Le problème serait celui de l’établissement des actes authentiques, actes que seuls les notaires peuvent établir et qui a une valeur juridique unique,  et ce, malgré les actes de substitution que proposent les avocats.

Astrid DELPIERRE;

 

LES  ARTICLES DU MOIS :

 

 

v    La vente d’immeuble à rénover (L262-1 CCH)

 

La vente d’immeuble à rénover est une forme de vente d’immeubles comportant une obligation de rénovation, contrairement à la vente ordinaire qui n’impose rien, pas même de conclure un contrat d’entreprise pour la réalisation de travaux. Il s’agit d’un statut intermédiaire entre la VIC et la vente ordinaire avec quelques spécificités.

La vente d’immeuble à rénover ressemble beaucoup à la vente d’immeuble à construire (VIC), sauf qu’au lieu de construire on rénove. Le problème est d’appliquer la forme de vente adéquate afin d’éviter que l’une soit appliquée au détriment de l’autre, frauduleusement ou non.

En effet, la VIC exige du constructeur d’avantage de garanties que la VIR, et la tentation est d’appliquer la seconde au détriment de la première. Toutefois, le choix de la forme de vente n’est pas toujours frauduleux car l’erreur peut être commise à cause d’une mauvaise appréciation de l’importance des travaux.

L’avocat interviendra donc à la demande des acquéreurs qui se sont vus frauduleusement ou non, omettre les garanties qui leur sont dues.

Avant l’entrée en vigueur de la Loi ENL, le droit applicable aux rénovations était le droit commun de la vente ordinaire, la vente d’immeuble à construire ou celui de l’article 1792 pour les ouvrages. Le juge devait alors évaluer l’ampleur des rénovations pour déterminer de quelle vente il était question ; en effet, si la rénovation équivalait à une reconstruction, la VEFA devait s’appliquer. En revanche, s’il s’agissait de rénovations légères, la vente ordinaire avec louage d’ouvrage s’appliquait. Enfin, s’il était question d’une vente d’immeuble à reconstruire, la VIC s’imposait.

Depuis la Loi ENL du 13 juillet 2006, la vente d’immeuble à rénover revêt une nouvelle forme qui est un statut intermédiaire entre la vente d’immeuble à construire et la vente pure et simple. Il faut distinguer les rénovations lourdes qui touchent le gros œuvre, la restructuration et dont l’importance économique des travaux de rénovation par rapport au prix de la construction est conséquente, puis la considération d’apport d’éléments nouveaux malgré le faible coût, et les rénovations légères.

L’article L262-1 du Code de la construction et de l’habitation régit cette vente ;

« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.

 Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code. Â»

Le but du troisième alinéa, est d’éviter les fraudes qui consisteraient à faire réaliser les travaux importants sous le régime de la VIR au lieu de la VIC.

Il faut noter qu’une restructuration totale d’un immeuble peut maintenir ou baisser la SHON (surface hors œuvre nette), la surface à réaliser n’a donc pas d’importance quant à la détermination de la vente (VIR ou VIC).

 

CHAMP D’APPLICATION.

Il existe quatre conditions pour que ce contrat échappe à la vente ordinaire et que s’applique la VIR ;

L’immeuble vendu doit être un immeuble ou une partie d’immeuble bâti.

L’immeuble doit être à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ou destiné après les travaux à l’un de ces usages (la VIR ne s’applique que dans le secteur protégé c’est-à-dire pour les immeubles à usage d’habitation et /ou professionnel et d’habitation). En effet, la VIR rejoint le CCMI car ont tous les deux comme éléments constitutifs l’usage d’habitation ou professionnel et d’habitation.

En revanche, la Loi ne s’applique pas dans le cas de la vente d’un immeuble à rénover en bloc et destiné partiellement à l’habitation car ne tombe pas dans le secteur protégé.

La réalisation des travaux par le vendeur doit être fixée dans un délai déterminé par le contrat.

La perception d’argent par le vendeur provenant de l’acquéreur avant la livraison des travaux est une obligation pour la VIR dès lors que celui qui fait ou fait faire des travaux pour lesquels il se fera payer avant leur achèvement. Toutefois, le dépôt de fond est exclu.

Le but de la Loi est que le rénovateur ait le choix entre voir et accepter le paiement des travaux qu’il effectue sur l’immeuble rénové.

Le paiement anticipé peut s’appliquer pour la vente d’immeuble à rénover contrairement à la vente ordinaire pour laquelle le paiement à la livraison est exigé.

Deux possibilités sont envisageables :

Soit le vendeur reporte le paiement à l’achèvement auquel cas la vente pure et simple s’applique car l’immeuble est vendu et payé globalement après la rénovation.

Soit il bénéficie d’un paiement rapide de ces travaux avant que ceux-ci ne soient achevés. Il devra donc choisir la VIR.

La VIR s’applique pour tous les travaux même de très faible ampleur dès lors qu’ils sont présentés dans le contrat de vente comme des travaux devant être faits par le vendeur pour l’avenir et que les critères sont réunis.

Il faut mentionner par ailleurs, deux types de situation :

Soit le vendeur d’immeuble à rénover ne fait pas les travaux lui-même mais agit en tant que maître de l’ouvrage pour les faire réaliser par les entrepreneurs

Soit la VIR est une opération se présentant comme des ventes pures et simples assorties d’un contrat d’entreprise qui a pu être conclu avec d’autres personnes que le vendeur mais directement pour son compte.

En conclusion, il faut donc distinguer la vente avant rénovation de la vente après rénovation sauf si les rénovations sont faites par le vendeur, auquel cas, il s’agit d’une VIC. En effet, si la vente se fait après l’achèvement des travaux c’est l’article 1792 qui s’applique. En revanche, lorsque la vente se réalise avant l’achèvement des travaux, il s’agit d’une vente d’immeuble non achevé : lorsque le promoteur, maître de l’ouvrage fait faire les travaux par l’entrepreneur il n’est pas tenu par l’article 1792 du Code civil car il est réputé constructeur. En revanche, le vendeur est tenu par l’article 1792 car a promis d’achever, il est donc réputé constructeur par l’article 1601. Toutefois, s’il n’a pas promis d’achever, il s’agit seulement d’une vente ordinaire.

Concernant les délais de construction, dans le secteur libre il est possible de prévoir un délai ou non, alors que dans le secteur protégé si le délai n’est pas respecté, le contrat sera annulé et requalifié en vente ordinaire.

Dans la VIC la livraison coïncide avec l’entrée en possession de l’acquéreur alors que dans la VIR, la livraison des travaux peut coïncider avec l’entrée en possession de l’acquéreur lorsqu’il habite le logement alors que les travaux sont en train de se poursuivre. Toutefois, le problème est de savoir si le défaut de construction est dû à l’entrepreneur ou à l’acquéreur ayant l’usage des travaux alors qu’il vit pendant les travaux.

 

FORMALISME

Avec la Loi ENL, le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover doit prendre la forme d’un contrat et d’un avant contrat.

L’avant contrat pour la VIC, est un contrat préliminaire de réservation qui oblige le vendeur à réserver un lot et le réservataire à verser un dépôt de garantie. En revanche, pour la VIR cet avant-contrat est une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) qui lie les parties et pose une obligation de rénover.

Le contrat est considéré quant à lui, comme une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique). Contrairement à la VIC, les parties sont liées dès l’avant contrat car il y a une obligation de rénover. Par conséquent, s’il y a une promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur est engagé aussi.

 

REGIME JURIDIQUE

Les obligations du vendeur

Le transfert immédiat de la propriété du sol et des existants dès la signature du contrat.

Réalisation et maîtrise d’ouvrage des travaux prévus par le contrat qui doit comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

Rénovation de l’immeuble sans faire de travaux abusifs ou vexatoires pour les occupants. Le but est d’éviter les rénovateurs de mauvaises foi poussant les occupants au départ pour réaliser des travaux excessifs c’est-à-dire ceux qui ne sont pas nécessaires à l’amélioration du logement en vue de sa vente et dans le but de porter atteinte aux droits de jouissance du locataire des troubles.

Fourniture d’une garantie extrinsèque d’achèvement constituée par la caution solidaire donnée par les établissements de crédit. Le législateur a donc exclut la garantie intrinsèque dont les modalités sont difficiles à transposer aux travaux de rénovations. La garantie bancaire extrinsèque est obligatoire pour les travaux d’ampleur limitée mais ne l’est pas pour l’intégralité de la construction réalisée en l’état futur d’achèvement.

Supporter les garanties des constructeurs : Le rénovateur est soumis à la responsabilité décennale et biennale mais seulement pour les travaux de rénovations et dès lors qu’ils peuvent être qualifiés d’ouvrages. Ces responsabilités ne sont pas applicables pour les travaux de faible ampleur  car ne sont pas assimilables à un ouvrage.

Souscription d’assurance obligatoire (assurance construction et assurance professionnelle)

Offrir une garantie des vices et des défauts apparents.

Supporter l’obligation de délivrance et la garantie des vices de la vente pour les parties anciennes

La situation de l’acquéreur

Obligation de payer le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux ; Le vendeur ne peut accepter aucun dépôt.

Possibilité de céder les droits

Etablir un avant contrat comportant les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif et délai de réalisation des travaux, au prix, et garanties d’achèvement.

Etablir un contrat définitif à savoir un acte authentique de description de l’immeuble existant et des travaux à réaliser et du prix.

Les avantages de la VIR ; l’acquéreur a une garantie bancaire c’est-à-dire une garantie extrinsèque ce qui est mieux qu’une garantie intrinsèque qui n’est pas favorable à l’acquéreur. De plus, les notaires n’aiment pas la garantie intrinsèque car doivent vérifier si elle existe, ce qui est difficile, car à défaut de garantie intrinsèque, la vente est nulle donc la responsabilité du notaire peut être engagée.

Le juge devra choisir entre la VIC et la VIR mais des deux côtés le législateur s’efforce de protéger l’acquéreur dans les meilleures conditions. L’avocat demeure le meilleur représentant pour faire valoir les droits de l’acquéreur en justice en cas de fraude de la part du promoteur qui veut parfois frauder afin d’échapper au régime de la VIC et par conséquent, à la garantie décennale ; En effet, il peut vendre purement et simplement un immeuble non achevé et conclure des contrats d’entreprise avec l’acquéreur pour finir les constructions.

Dans ce cas, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier cette garantie décennale et l’avocat sera l’interlocuteur indispensable pour faire respecter cette garantie.

Astrid DELPIERRE.

 

v    Déclaration tardive des notaires

Un notaire a été condamné au paiement de majorations de retard pour avoir trop tardé à procéder à une déclaration de succession 

Le domaine de la responsabilité professionnelle des notaires est entendu de plus en plus largement par la jurisprudence, notamment concernant l’étendue du devoir de conseil de ces officiers ministériels. Différents arrêts sont récemment intervenus en la matière pour préciser, tout en le concevant largement, ce devoir de conseil et d’information des notaires.

Ainsi, la 1e chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 5 juin 2007 a estimé que manquait à son devoir d’information et de conseil le notaire n’ayant pas versé les frais afférents à une prise d’hypothèque garantissant une créance au motif que le débiteur n’y avait pas lui même procédé. La Cour de Cassation confirme la cour qui avait engagé la responsabilité de l’office notarial, retenant l’attention tout particulièrement sur l’importance et l’étendue des devoirs incombant à un notaire dans la préservation des droits de son client, notamment en cas de prêt.

De la même façon, dans un arrêt du 3 mai 2007, la Cour retient que le notaire est tenu, à l’instar de tous les professionnels libéraux, à une obligation d’information et de conseil stricte dont il a la charge de rapporter la preuve. Manque ainsi à son obligation d’information et de conseil le notaire qui se contente de se référer à la mesure d’une surface privative réalisée lors d’une mise en copropriété alors qu’il lui incombe de s’assurer que la mesure a effectivement été réalisée par un homme de l’art compétent, la compétence du « client Â» d’un notaire n’étant pas une cause exonératoire de sa responsabilité (C Limoges 20 janvier 2005 et cass 1e civ 4 avril 2001)

Enfin, la responsabilité professionnelle des notaires est fréquemment recherchée dans le domaine de la déclaration tardive de succession sur le fondement du manquement à une obligation de conseil et d’information. C’est ainsi que la Cour de cassation, dans un arrêt de la 1e chambre civile du 30 octobre 2007 a condamné un notaire au paiement de la majoration de retard des droits de succession.

En effet, si la déclaration de succession n’a pas été déposée après le délai de six mois, des pénalités de retard sont dues par les parties. Or celles-ci transmettent parfois tardivement les pièces nécessaires aux notaires pour établir la déclaration.

La Cour, dans ce contexte, condamne le notaire qui a manqué à son devoir d’information et de conseil, mais également de soins et diligences, en ne rappelant pas à ses clients, par lettre, les pièces nécessaires aux formalités de déclaration de succession. Le notaire n’a pas en l’espèce rapporté la preuve d’un rappel adressé à son client, cette preuve lui incombant depuis un arrêt de la Cour de cassation du 22 avril 1997 faisant peser sur le notaire la charge de la preuve du rappel adressé au client. Dès lors que le notaire n’a pas rappelé au client les pièces nécessaires à la déclaration de succession, il est sanctionné par la prise en charge des pénalités de retard.

Hélène PATTE

 

v    Le marché a forfait

 

 

Le marché à forfait est un contrat de louage d’ouvrage avec un prix ferme, définitif et global selon l’article 1793 du Code civil. Le prix doit donc être fixé précisément ainsi que la prestation à accomplir et un écrit est indispensable pour le prouver en cas de contentieux entre l’entrepreneur qui veut obtenir un supplément de prix pour des travaux qui lui incombent normalement.

L’avocat sera l’assistant nécessaire et indispensable pour aborder ce type de contentieux porté devant le TGI.

 

 

Pour que le marché à forfait soit applicable, plusieurs conditions doivent être remplies :

·                   Un contrat passé entre le maître de l’ouvrage propriétaire du sol et l’entrepreneur.

·                   Un bâtiment c’est-à-dire l’érection d’une construction sur le sol et non des travaux d’entretient, d’aménagement ou de rénovation.

·                   Un prix définitif et global

·                   Un plan arrêté et convenu (plan de la construction et cahier des charges).

L’intérêt de ce contrat est que tous les travaux supplémentaires non prévus dans le cahier des charges mais nécessaires à la réalisation du contrat sont supportés par l’entreprise, que ces travaux proviennent de l’erreur de l’entreprise ou d’une cause extérieure.

 

En effet, le marché à forfait représente un prix global et  si le prix est inexact ou économiquement déséquilibré, il doit être respecté.  De même, l’erreur de calcul commise par l’entrepreneur ne permet  pas de modifier le prix à la hausse et le maître de l’ouvrage ne peut pas contester le montant du marché dès lors que les travaux ont été réalisés conformément au plan arrêté et convenu.

 

En revanche, pour les travaux supplémentaires non nécessaires à la réalisation de l’objet initial, il faut que le maître de l’ouvrage y consente pour qu’il doive les payer car ce sont des travaux hors forfait. L’entreprise doit alors prouver que le maître de l’ouvrage a demandé ces travaux ou y a consenti t volontairement.

 

Formalisme :

 

En droit commun l’entrepreneur peut prouver par tout moyen qu’il y a un accord sur les nouveaux travaux. Le juge tranchera sur le caractère indispensable des travaux ou non.

En revanche, l’article 1793 impose un écrit par lequel le maître de l’ouvrage autorise les travaux supplémentaires et convient du prix avec l’entrepreneur.

L’écrit est souvent exigé par le contrat lui-même à travers une clause. Il est subordonné à un bon de commande accepté par le maître de l’ouvrage.

Les travaux supplémentaires non autorisés par écrit par le maître de l’ouvrage restent à la charge de l’entrepreneur même s’ils résultent d’un aléa prévisible ou d’un changement de normes.

 

Par exception, lorsque les travaux supplémentaires entraînent un bouleversement économique du contrat la jurisprudence considère qu’on sort du forfait pour ces travaux. Ce sont des travaux hors forfait qui peuvent faire l’objet de facturation supplémentaire auprès du maître de l’ouvrage sans écrit nécessaire.

 

Exemples jurisprudentiels :

 

Les modifications apportées en cours de travaux d’une importance telle qu’elles rendent la nature de l’ouvrage et son coût totalement différent de ce qui était prévu au contrat.

Le propriétaire décide de construire sur un autre terrain, il ya donc bouleversement économique et prix supplémentaire payé par le maître de l’ouvrage.

Le propriétaire veut ajouter ne cave il y a bouleversement mais paiement par le maître de l’ouvrage.

 

Le propriétaire veut augmenter de 20 m² la surface de l’ouvrage. Ici on maintient le forfait pour les travaux prévus mais les travaux supplémentaires sont payés par le maître de l’ouvrage s’il y a bouleversement. En revanche, si les travaux supplémentaires ont été prévus sans bouleversement, le supplément est à la charge de l’entrepreneur.

L’article 1793 exige un écrit préalable aux travaux. Toutefois, l’accord du maître de l’ouvrage peut être donné postérieurement à l’exécution des travaux par la ratification s’il n’y a pas d’écrit préalable.

 

NB : certains entrepreneurs ont voulu plaider l’enrichissement sans cause ce qui a été rejeté car l’enrichissement est causé par le forfait qui est un contrat aléatoire. L’entrepreneur accepte à travers le contrat, l’aléa.

 

Les cas de résiliation unilatérale :

 

L’article 1794 du Code civil régit la résiliation unilatérale dans le cadre du marché à forfait. Cet article ne subordonne toutefois pas le droit de résiliation à la faute. En effet, il est possible de résilier sans prouver  de faute et pour cela, peu importe que la construction soit un immeuble bâti ou non contrairement à 1793.

 

La jurisprudence admet rarement l’exercice de ce droit lorsque les travaux sont presque terminés et ce droit n’appartient qu’au maître de l’ouvrage. Par conséquent, l’entrepreneur ne peut résilier le contrat qu’avec le sous-traitant.

 

L’avocat interviendra donc à l’initiative du maître de l’ouvrage voulant résilier le contrat ou pour faire valoir son droit à ne pas payer l’excédent du prix lors du contentieux qui tendra à déterminer à qui incombe le paiement du supplément.

 

Astrid DELPIERRE